Nei numerosi commenti di cui ringrazio i loro autori- all'articolo postati su questo sito, e anche sugli altri siti che lo hanno riproposto (tra gli altri: eddyburg.il, ilfattoquotidiano.it, monitorimmobiliare.it), sono state formulate riflessioni su questioni rilevanti, che vanno anche oltre i confini dell'articolo, ma comunque attinenti alle tematiche del disegno di legge sul contenimento del consumo del suolo agricoli, dal quale l'articolo ha preso le mosse. È, naturalmente, condivisibile l'auspicio, formulato in diversi commenti, che per soddisfare la domanda di abitazione si proceda prima al recupero del patrimonio esistente e alla riconversione delle aree su cui sono localizzati immobili destinati ad attività produttive dismesse. Con un'avvertenza, in quest'ultimo caso: che la riconversione di un'area non diventi il pretesto per successive edificazioni intorno ad essa. Dove e quando la domanda di abitazioni non può essere soddisfatta per questa via, si dovranno costruire nuove case rendendo edificabili terreni agricoli, magari studiando le soluzioni tecnico-progettuali per consumarne il meno possibile. Occorre, però, modificare profondamente l'approccio alla problematica finora prevalente, che ha visto un continuo incremento dell'offerta della quantità di superfici edificabili in attesa di domanda. Quell'approccio ha alimentato la rendita, ma non ha giovato nè ai cittadini, inquilini e acquirenti di allogi, e neanche alle imprese di costruzione, che vivono di profitto. Una delle questioni centrali affrontata dai commenti è quella posta dal professor ponti Ponti, il quale vede in un aumento delle aree edificabili il necessario presupposto per "una sovraproduzione di beni (che) ha anche l'effetto di deprimere i prezzi, e questo per le case ha un connotato sociale positivo (i cattivi speculatori ci perdono, ma chi ha bisogno di una casa a buon prezzo, e non da ristrutturare come la gran parte delle case vecchie vuote, ci guadagna)". Possono essere manifestati molti dubbi sul rapporto di causaeffetto implicito nel passo citato. Essi meriterebbero un'argomentazione approfondita, mentre qui ci si deve limitare ad alcune osservazioni schematiche. Il prezzo delle case si compone fondamentalmente di quattro elementi: a) la spesa per i terreni edificabili; b) le spese di progettazione; c) gli oneri da pagare al comune (tipicamente oneri di urbanizzazione e contributo al costo di costruzione); d) la spesa per la realizzazione del manufatto (nel caso in cui l'impresa ricorra al capitale di credito occorre considerare anche gli oneri finanziari). Ciò che rende i prezzi delle case differenti da una città all'altra è principalmente il prezzo delle aree edificabili (possono variare anche gli oneri comunali, decisi in via amministrativa), mentre i costi di costruzione e le spese tecniche sono, a parità di tipologia e qualità dei manufatti, sostanzialmente gli stessi nelle grandi città e nei piccoli paesi. È noto che nelle grandi città e in alcune zone ad alta urbanizzazione l'incidenza del costo delle aree edificabili sul prezzo di vendita delle case è superiore rispetto allo stesso peso del costo di realizzazione dell'edificio. Quest'ultimo è il risultato dell'azione di un mercato sostanzialmente di concorrenza (come evidenza anche AM nel suo commento), mentre il mercato delle aree edificabili raramente lo è. Chi avesse le risorse per svolgere una ricerca sull'argomento, avrebbe elevate probabilità di trovare che in non poche realtà il numero di operatori che si accaparra la maggior parte, quando non la quasi totalità, delle aree edificabili è molto ristretto. Data questa condizione di oligopolio, ci si può chiedere: se i piani regolatori dei comuni fossero più "generosi", la maggiore disponibilità di aree edificabili comporterebbe una riduzione del loro valore e, conseguentemente, una riduzione del prezzo delle case? La realtà evidenzia che non è così, come afferma anche Paolo Landoni nel suo commento. L'edificabilità è una "merce" con regole di produzioni abbastanza peculiari. A determinare la sua quantità sono soprattutto le decisioni politiche degli amministratori e le pressioni su di essi esercitati dagli immobiliaristi (come dice Leonardo nel suo commento) e meno la dinamica demografica dei luoghi, la quale spesso, e almeno per la componente migratoria, è governata dall'offerta di servizi abitativi, anche dove il loro prezzo è elevato. Si potrebbe dire che quello dei diritti di costruzione è un mercato in cui prevale la legge di Say: l'offerta genera la domanda. Ma, a farla breve, per la descrizione di come funziona questo mercato conviene dare la parola un suo protagonista: "quando compri, sai già che larea diventerà fabbricabile. Con questa certezza, il contadino te la cede non più a 10 euro al metro quadro, ma a 30 euro, ma alla fine, quando larea diventerà fabbricabile, i valori cambiano: a Bologna, ad esempio, non vendi a meno di 1000 - 1500 euro al metro quadro. La scommessa diventa questa: in quale Poc [Piano operativo comunale] verrà inserita larea? Nel primo o nel secondo?"; in definitva non si corre nessun rischio che non diventi edificabile (a parlare -La Repubblica Bologna, 10 gennaio 2008- è il proprietario di Uni Land SPA, una società di valorizzazione immobiliare del bolognese, quotata in borsa, finita nel mirino della magistratura, con l'arresto di qualche suo amministratore). Con una moltiplicazione dei pani e dei pesci di 40-50 volte l'investimento, l'area edificabile è una merce che può restare in "magazzino" anche per anni e anni senza preoccuparsi di adeguare i prezzi all'andamento della domanda. È irrealistico -come sostiene Conti- ritenere che situazioni simili, quando ricorrono, possano essere classifiche come speculazione? Concordo con il commento di Ing nel rispondere no. Ha ragione anche AM nel dire che la speculazione in sè non è un'attività criminosa, e infatti chi la pratica non necessariamente svolge azioni illecite (anche se a volte ci si potrebbe chiedere come mai vengono resi edificabili proprio alcuni terreni e non altri). Ma, sempre Conti, si mostra preoccupato che alla speculazione possa essere affibiata una "connotazione di condanna morale". Tralasciando l'aspetto morale della questione, che tocca i tasti della sensibilità personale e collettiva al tempo stesso, è però opportuno interrogarsi su una questione: è una cosa ben fatta (se vogliamo dire così più terra terra, per non chiamare in ballo la morale), che il maggior beneficio dalla soddisfazione, spessissimo a caro prezzo, di un bisogno primario della gente, sia tratto, tra tutti i soggetti coinvolti nella realizzazione delle case, da chi, acquistando a 30 e vendendo a 1.500, niente (o quasi) rischia e meno merito ha?