Dall'imposta di registro all'Ici: tutte le agevolazioni. Ma le compravendite devono essere comunicate alla Sopraintendenza. Attenzione alle ristrutturazioni L'Italia ha il più grande patrimonio storico-artistico del mondo. Molti immobili sono pertanto sottoposti ai vincoli previsti per la protezione dei beni culturali, in molti casi risalenti già ai primi anni del secolo scorso. I vincoli risultano dagli elenchi conservati dalle Soprintendenze, devono essere notificati ai proprietari al momento della loro apposizione e trascritti nei registri immobiliari Per quanto riguarda la Liguria, si può consultare il sito della Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Liguria, organo periferico del Ministero per i Beni e le Attività Culturali, (http: www.liguriavincoli.it) dove si possono rintracciare i vincoli anche attraverso le mappe. Acquistare un immobile vincolato dà l'opportunità, oltre che di possedere di un immobile di particolare fascino storico, anche di godere di una serie di agevolazioni fiscali molto vantaggiose. Per quanto riguarda l'imposta di registro, si applica l'aliquota del 3 invece di quella ordinaria pari al 7; per le imposte sui redditi e per l'Ici, viene abbattuta la base imponibile potendosi applicare la minore tra le tariffe d'estimo previste per la zona indipendentemente dalla rendita catastale attribuita o dalla percezione di un canone di affitto. Per quanto riguarda le spese di manutenzione, conservazione e restauro sono deducibili; mentre per l'imposta di successione, i beni di interesse culturale sono automaticamente esclusi dall'attivo ereditario. Si tratta di norme importanti, ma tuttavia bisogna anche tenere ben presente che decade dalle agevolazioni il proprietario che non adempia agli obblighi di conservazione. Per quanto riguarda invece l'imposta di registro, bisogna poi tener presente che l'Agenzia delle Entrate ritiene che l'agevolazione compete solamente quando il vincolo risulta trascritto nei Registri Immobiliari. Non ci sono però solo aspetti positivi: l'acquisto di un immobile di interesse culturale è infatti sottoposto ad un particolare iter per salvaguardare l'interesse dello Stato alla conservazione dei beni. La materia è disciplinata dal Codice dei Beni Culturali e Paesaggistici (Decreto legislativo 42 del 2004). La normativa è molto complessa e articolata: tentiamo di riassumere qui i punti più rilevanti in caso di acquisto della casa. Per prima cosa va tenuto conti che l'alienazione di beni appartenenti ad Enti Pubblici deve essere preventivamente autorizzata dalla Soprintendenza. Per quanto riguarda invece immobili appartenenti ad Enti non aventi scopo di lucro (come ad esempio sono associazioni senza scopo di lucro e le parrocchie) costruiti da più di 50 anni è necessaria la preventiva verifica della sussistenza dell'interesse culturale. Non sono invece necessarie autorizzazioni preventive per le vendite tra privati. Stipulato l'atto notarile di compravendita, lo stesso deve essere oggetto di comunicazione alla Sopraintendenza. La sua efficacia resta sospesa per 60 giorni dalla ricezione della comunicazione da parte della Soprintendenza competente, per permettere alla Soprintendenza stessa di esercitare il diritto di prelazione che spetta al Ministero (o in subordine alla Regione o ad altro Ente Pubblico interessato). In questo periodo sussiste un divieto di consegna dell'immobile dal venditore all'acquirente che, in caso di violazione, è sanzionato penalmente. Questo lasso di tempo che intercorre tra l'acquisto e la possibilità di entrare in possesso della casa andrà ben considerato nell'organizzazione dell'operazione di compravendita. Oggetto di comunicazione devono essere anche le dichiarazioni di successione, anche se in questo caso non esiste alcun diritto di prelazione. Attenzione anche ai lavori di ristrutturazione. Il tecnico, a seconda dei lavori da effettuare nell'immobile, dovrà dotarsi dei necessari pareri o autorizzazioni preventive. Infine, per conoscere con esattezza l'esistenza del vincolo, sapere se è stato notificato o trascritto, i doveri da questo conseguenti e le agevolazioni che ci possono spettare, è opportuno rivolgersi al notaio sin dall'inizio della trattativa per evitare di incorrere in gravi sanzioni (come abbiamo visto anche di tipo penale) e contemporaneamente perdere opportunità vantaggiose. Il notaio potrà guidare passo passo le parti nel percorso - che effettivamente può apparire difficile - che porta al corretto acquisto, dalla proposta di acquisto alla comunicazione della cessione e alla consegna della casa. La sanzione. Decade dalle agevolazioni il proprietario che non adempie agli obblighi di conservazione Acquistare un immobile di interesse culturale comporta agevolazioni ma anche doveri, la cui violazione può essere pesantemente sanzionata. E' quindi indispensabile avere le corrette informazioni. Il notaio può dirvi con precisione se l'immobile che state per comprare è soggetto a qualche vincolo e spiegarvi quali sono i vostri obblighi ed i vostri diritti. Molte informazioni possono essere trovate sul sito del Ministero per i Beni e le Attività Culturali http:wvvw.beniculturali.itmibacexportMiBACindex e sul sito della Soprintendenza della Liguria alla pagina espressamente dedicata ai vincoli http:wwwsbapge.liguria.beniculturali.itindex.php?it76vincoli dove sono pubblicati anche gli elenchi dei beni vincolati.