I fondi del real estate superano i 40 miliardi Ridimensionata l'incidenza della manovra: gettito a 103 milioni Quaranta miliardi di euro stretti tra grandi potenzialità di crescita e minacce di fuga dei capitali esteri. Il settore dei fondi immobiliari in Italia è cresciuto oltre l'immaginabile negli ultimi otto-nove anni, portando il nostro sistema del mattone gestito a posizionarsi terzo in Europa. E a livello mondiale il patrimonio è arrivato, nel 2009, a 1.390 miliardi di euro, con una crescita in un periodo non certo propizio del 6,9 rispetto all'anno precedente. Questa l'istantea del Rapporto 2010 su «I fondi immobiliari in Italia e all'estero» di Scenari Immobiliari, che viene presentato oggi a Milano e che Il Sole 24 Ore è in grado di anticipare. Più in dettaglio, in Italia a fine 2009 erano operativi 270 fondi (erano 29 nel 2004), con un aumento del 13,4 sull'anno precedente, con un patrimonio immobiliare di 40,6 miliardi di euro: si tratta del terzo patrimonio a livello europeo, dopo Germania e Olanda, con la crescita più veloce dell'ultimo decennio. Il rendimento medio annuo è stato dell'1,3, ma con forti oscillazioni tra i diversi fondi. Il Nav (valore del patrimonio netto) è di 31,2 milioni di euro a fine 2009 e le stime sono di una crescita, nel 2010, a 36,4 miliardi. Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente è previsto in crescita a 45 miliardi per la fine di quest'anno, mentre l'indebitamento di tutto il sistema fondi ammontava a 22,7 miliardi a fine 2009, previsti a 24,5 miliardi per fine 2010. «Ora si apre una nuova fase per i fondi real estate italiani commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari che sarà caratterizzata da un'ulteriore elevata crescita numerica. Tra dieci anni l'Italia sarà il primo paese in Europa, ma con caratteristiche diverse da quelle attuali. Assisteremo infatti a una concentrazione degli operatori con acquisizioni e fusioni, perchè ora abbiamo troppe Sgr molto frammentate e anche la Banca d'Italia sta spingendo in questa direzione. Aumenterà poi la dimensione media dei fondi, ora intorno ai 150 milioni di euro, cioè pari a 3-4 immobili in portafoglio. Infine ci sarà la spinta del federalismo demaniale, che favorisce lo strumenti fondi, e sul quale penso che si crescerà di 3-10 miliardi in un paio d'anni». Tuttavia l'attenzione del sistema dei fondi immobiliari italiani è oggi focalizzata sulla riorganizzazione della disciplina fiscale, contenuta nell'articolo 32 della recente manovra, che prevede un'imposta sostitutiva pari al 5 dell'ammontare dei valori medi netti dei fondi riferiti al periodo 2007-2009 (7 se il soggetto decide di procedere alla liquidazione). A essere colpiti sarebbero solo alcuni tipi di fondi (sono certamente esclusi quelli dedicati al risparmio gestito e quelli con un soggetto pubblico) con caratteristiche speculative e un limitato numero di sottoscrittori delle quote. «Una misura che spaventa molto dice Breglia e che potrebbe avere effetti pesanti, ridimensionando le stime di crescita del comparto». Ma secondo la relazione tecnica del Senato, appena diffusa, la misura interesserebbe un Nav complessivo di soli 1,7 miliardi di euro, con un gettito previsto di 41,3 milioni nel 2011, 31 nel 2012 e 31 nel 2013. Rispetto ai miliardi di gettito inizialmente stimati, è come dire tanto rumore per nulla.