Posta risposta Con i consulenti di Alac, Appc e Fimaa per affrontare le vertenze immobiliari Quando due appartamenti fanno un condominio Oltre alla Fimaa, il sindacato dei mediatori professionali, che ha sede presso lAscom, rispondono ai quesiti dei lettori anche lAlac, Associazione Liberi Amministratori Condominiali, e Appc, Associazione Piccoli Proprietari Casa, entrambe aderenti allAscom. Ogni settimana gli esperti di Fimaa, Alac e Appc rispondono sui problemi legati alla compravendita degli immobili, alle questioni condominiali, risposte che si basano su una consolidata conoscenza del settore. Quesiti a Repubblica, via Santo Stefano 57 Bologna, fax 051-271466, telefono 051-6580111. Per e-mail bolognarepubblica. it. Sul sito www. fimaabologna. it si trovano i quesiti con le relative risposte pubblicate fino ad oggi in questa rubrica. Mia moglie ed io siamo proprietari di un grande appartamento che si estende su tutto lultimo piano di una bella palazzina liberty composta da soli due appartamenti, con atrio, scale e cortile in comune. Il proprietario del piano terreno ci ha proposto di costruire due nuovi appartamenti di simile metratura sopra il nostro, uno per lui ed uno per noi, sopportando pariteticamente i costi di costruzione; spettando il diritto di sopraelevare ad entrambi. E corretto? Risponde: Andrea Tolomelli - Presidente dellALAC di Bologna Tralasciando gli aspetti urbanistici della questione, per i quali, comunque, è bene rammentare che, chiunque intenda costruire dovrà reperire tutte le autorizzazioni del caso, e riferendoci volutamente solo a quelli di natura civilistica, occorre preliminarmente chiarire che, due appartamenti con beni comuni a loro stretto servizio ed utilità costituiscono Condominio. Non esistono, difatti, limiti quantitativi, riferiti al numero dei condomini, che impediscono il delinearsi della fattispecie del Condominio negli edifici, ex art. 1117 e seguenti c. c., rispetto a quegli stabili formati da due soli immobili, appartenenti a diversi proprietari, con parti comuni a questultimi funzionali. In tali casi, si suole così parlare del c. d. «Condominio Minimale». Sul punto, le sezioni unite della Suprema Corte di Cassazione hanno specificato che: «Il Condominio si instaura sul fondamento della relazione daccessorietà tra le cose, gli impianti ed i servizi rispetto ai piani o le porzioni di piano in proprietà solitaria, ogni qual volta nel fabbricato esistano più piani o porzioni di piano, in proprietà esclusiva; la relazione di accessorio a principale conferisce allistituto la fisionomia specifica, per cui si differenzia dalla Comunione e dalle altre forme sociali di tipo associativo». Orbene, ciò premesso, nellambito del Condominio, il c. d. «diritto di sopraelevazione», previsto dallarticolo 1127 c. c., spetta al proprietario dellappartamento posto allultimo piano, se non diversamente stabilito, negli Atti di compravendita delle proprietà esclusive, o dal regolamento contrattuale di Condominio, debitamente richiamato ed annotata la previsione negli stessi Atti di acquisto. Il proprietario dellappartamento allultimo piano, potrà, dunque, edificare in altezza, se le condizioni statiche lo permettono, rispettando i lineamenti architettonici delledificio, lo stile del medesimo, e corrispondendo ai proprietari dei piani sottostanti unindennità. A mente dellultimo comma del citato articolo 1127 c. c.: «Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un indennità pari al valore attuale dellarea da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratto limporto della quota a lui spettante». Ciò premesso, nel caso di specie, salvo, come suddetto, differenti statuizione rinvenibile negli Atti notarili di traslazione della proprietà degli appartamenti che compongono il Condominio, spetterà ai proprietari dellappartamento dellultimo piano, il diritto di sopraelevazione, e non anche al proprietario dellappartamento posto al piano terreno, al quale, nel caso voi intendiate esercitare il diritto di sopraelevare, dovrete corrispondere unindennità, calcolata a norma del citato quarto comma dellarticolo 1127 c. c., oltre, è ovvio, a garantire la non lesività dellopera dal punto di vista statico ed architettonico ed a sopportarne interamente i costi di realizzazione. Ne consegue che, non spettando analogo diritto al proprietario del piano terreno, nel caso di Vostro disaccordo non potrà procedersi alla sopraelevazione. Alla luce di quanto sopra, riteniamo potrete, dunque, ricercare un accordo profittevole per entrambi.