Analisi di una questione di rilevanza pratica sui trasferimenti di beni aNel caso di atti di trasferimento aventi ad oggetto unità immobiliari facenti parte di edifici di proprietà privata vincolati solo per particolari architettonici di proprietà comune (es. facciata, androne, scala, portale) nasce il dubbio in ordine alla sussistenza o meno dell'obbligo di denuncia, nonchè del diritto di prelazione, ai sensi degli articoli 59 ss. D. Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 (Codice dei beni culturali). La questione ha rilevanza non solo teorica, se sol si pensa al tenore letterale dell'articolo 164 del ricordato codice sui beni culturali, secondo il quale "le alienazioni, le convenzioni e gli atti giuridici in genere, compiuti contro i divieti stabiliti dalle disposizioni del Titolo I della Parte seconda" - tra cui rientrano le norme contenute negli articoli 59 ss. - o senza l'osservanza delle condizioni e modalità da esse prescritte, "sono nulli". E' bene ribadire, già in premessa, che se anche la norma prevede la nullità, la Corte Suprema, in più occasioni (per tutte, Cass. 9 dicembre 1985 n. 6180, in Giust. civ., 1986, 1044), ha ribadito trattarsi di "nulità relativa", con conseguente (semplice)inopponibilità allo Stato degli effetti giuridici dell'atto viziato. In ogni caso, la sanatoria potrà aversi attraverso una trasmissione tardiva alla Sovrintendenza territorialmente competente dell'atto di trasferimento immobiliare, con la "peculiarità" che in quest'ipotesi lo Stato avrà 180 (e non 60) giorni per l'esercizio della prelazione (in questo senso, G. Casu, Beni culturali e conseguenze dell'omessa denuncia, Consiglio Nazionale Notariato, risposta al quesito n. 104-2008C). Per un corretto inquadramento del tema generale, è opportuno distinguere tra due differenti ipotesi applicative: a) la fattispecie in cui l'atto di alienazione riguardi la quota indivisa di un bene sottoposto a vincolo storico-artistico nella sua interezza; b) il caso in cui l'atto di alienazione abbia ad oggetto un bene immobile del quale risulti vincolato solo un particolare di proprietà comune. Con riferimento all'ipotesi sub a), di recente sembra prevalere l'opinione che ritiene ammissibile l'esercizio della prelazione da parte dello Stato (così, in dottrina, G. Casu, Codice dei beni culturali. Prime riflessioni, in Studi e materiali del Consiglio Nazionale del Notariato, 2004, 710 s.; in giur., Cass. 20 novembre 1996 n. 10160, in Vita not., 1996, 1285 e, più di recente, Consiglio di Stato, 1 ottobre 2003 n. 5705, in www.giustizia-amministrativa.it). In tale ottica, la denuncia di cui all'articolo 59 del codice dei beni culturali - stante la sua natura - viene considerata propedeutica all'esercizio del diritto da parte dello Stato. Corollario della ricordata tesi è la notazione secondo la quale - all'esito dell'esercizio della prelazione - sul bene indiviso non si instaurerà un regime, per così dire, "misto" (privatistico e pubblicistico) - il che in passato aveva fatto propendere per l'inammissibilità di una prelazione artistica parziale - posto che al diritto di comproprietà del soggetto pubblico sarà da riconoscersi natura meramente privatistica. Tra l'altro, il nostro ordinamento giuridico prevede molteplici casi di prelazione legale in cui è pacificamente ammessa la c.d. prelazione parziale (art. 230 bis, V comma, c.c.; art. 8, III comma, L. 26 maggio 1965 n. 590). E lo stesso codice dei beni culturali, all'articolo 59, attiva il procedimento preordinato alla prelazione per gli "atti che trasferiscono in tutto o in parte....la proprietà o la detenzione dei beni culturali...". L'ipotesi sopra prospettata sub b), richiede - invece - qualche riflessione in più. In primis, è importante tener conto della prassi applicativa finora attuata in ordine alla procedura di denuncia ex articolo 59 D. Lgs. 422004 ed al meccanismo della prelazione di cui ai successivi articoli 60 ss. Con riferimento al primo profilo, l'articolo 59 D. Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 individua l'obbligo della denuncia per tutti quegli atti che trasferiscono la proprietà, a titolo gratuito e a titolo oneroso, e per quelli idonei a trasmettere la detenzione del bene. La denuncia assolve, quindi, allo scopo sia di informare l'Autorità sulle vicende circolatorie del bene, sia di porre la stessa in grado di esercitare la prelazione, laddove ne sussistano le condizioni. Ne consegue che tale obbligo riguarda tutti gli atti comunque idonei a consentire all'amministrazione di essere a conoscenza di ogni mutamento giuridico del soggetto, che può disporre o esercitare un potere di fatto sul bene. Ergo, si è concluso ritenendo che devono essere sottoposti a denuncia anche gli atti di trasferimento di un immobile del quale risulti vincolato solo un particolare di proprietà comune (cfr. Ministero per i Beni e le Attività Culturali. Risposta del 20 ottobre 2004 Dir. Ragni, in Notariato, 2005, 338). La denuntiatio è considerata, in un certo senso, "indipendente" rispetto alla prelazione: si pensi alla denuncia nel caso di trasferimento a titolo gratuito o alla locazione del bene vincolato. Ma la tesi prova troppo. Se il vincolo "particolare" come quello indiretto trova la sua ratio nella massima conservazione possibile del bene culturale, l'identità del singolo proprietario è del tutto indifferente per la pubblica amministrazione quando gli obblighi e gli oneri di tutela dell'immobile gravano su un soggetto terzo, l'amministratore di condominio, tenuto per legge tra l'altro - a "compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio" (articolo 1130, I comma, n. 4 c.c.). Le ragioni della notifica, allora, si presentano nella fattispecie in esame - "affievolite", specie se si tiene conto del divieto per ciascun condomino di "eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edifico" (articolo 1122 c.c.). Discorso ancora più articolato merita la dubbia applicabilità al caso di specie dell'istituto della prelazione. In altri termini, occorre verificare se l'atto di alienazione di un bene non culturale, che comprenda il trasferimento di una quota di un bene culturale (ad es., vincolo gravante su una delle parti comuni del fabbricato, qual è la facciata) debba essere assoggettato alla disciplina della prelazione ex articoli 60 ss. D. Lgs. 422004. Appare verosimile ritenere che in quest'ipotesi non vi sia spazio per l'operatività dell'acquisto coattivo, sulla base di argomenti giuridici e di opportunità pratica, ma soprattutto in considerazione della ratio che sottende l'istituto. In primo luogo, è difficile in via generale individuare per lo Stato come per qualsiasi altro ente prelazionario un concreto interesse pubblico nell'acquisto di un intero bene immobile che, salvo per il "particolare" (comune) di interesse storico-artistico, è per la restante parte privo dell'elemento della c.d. "culturalità". In secondo luogo, mancante di logica risulta ipotizzare l'esercizio della prelazione limitatamente alla porzione di pregio, ostandovi sia la difficoltà giuridica di immaginare una parte comune dell'edificio (tale ai sensi dell'articolo 1117 c.c.) di titolarità di un soggetto "non condomino" (l'ente pubblico prelazionario), sia il contrasto che una simile operazione determinerebbe in rapporto alle finalità conservative del bene di interesse culturale (conformi P. Divizia, Rapporti tra prelazione artistica ed alienazione di quota di bene, in Notariato, 2008, 563 ss.; A. Pischetola, la circolazione dei beni culturali, in Notariato, 2005, 511 ss.). D'altra parte, non sarebbe nemmeno ipotizzabile che il particolare di pregio venga separato dall'immobile di cui esso fa parte, risultando di impedimento a tale conclusione l'articolo 1112 c.c., il quale nel sancire il divieto dello scioglimento della comunione nel caso in cui abbia ad oggetto cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso cui sono destinate statuisce il c.d. principio di indivisibilità. La questione non è, comunque, nuova. Con riguardo, ad es., all'ipotesi di alienazione di un'unità immobiliare facente parte di un edificio che presentava il solo portico d'ingresso soggetto a vincolo storico artistico, si è precisato che tale vincolo non appare capace di determinare il sorgere del diritto di prelazione a favore dello Stato (Nota C.N.N., 1 dicembre 2003 n. 4753). Sembra preferibile, allora, nell'ipotesi sopra descritta sub b) ferma restando, per mera opportunità dipesa dalle indicazioni ministeriali, la denuncia, la cui omissione non è in alcun modo sanzionabile ritenere non applicabile l'articolo 60 D. Lgs. 422004. Di talchè, l'atto di alienazione di bene immobile di cui sia vincolato solo un particolare di proprietà comune non sarà soggetto a prelazione (nello stesso senso, P. Divizia, cit.; Ufficio Studi CNN, risposta a quesito n. 117-2006C; C. Lomonaco, Brevi note in tema di prelazione di quota indivisa di un "particolare" architettonico di un immobile vincolato, in CNN notizie, segnalazione novità, n. 105 del 1 dicembre 2005). A sostegno di tale ricostruzione è oltremodo opportuno citare una risposta in tema della Direzione del Ministero per i Beni e le Attività Culturali. Secondo la Direzione, riguardo la possibilità dell'acquisto da parte dello Stato, in via di prelazione, pur riconoscendo ipotizzabile in astratto la prelazione stessa, "evidenti ragioni di ordine logico e di opportunità, ancor prima che di ordine squisitamente giuridico, inducono a ritenere che l'esercizio della prelazione di quota di parte indivisa di un particolare architettonico cosa ben diversa dall'acquisto di quota indivisa di immobile vincolato per intero siainattuabile nel concreto, risultando inimmaginabile per lo stesso un qualunque fine pubblicistico che giustifichi l'acquisizione, tramite detto istituto, di quel solo particolare, per di più in quota indivisa" (Ministero per i Beni e le Attività Culturali. Risposta del 20 ottobre 2004, cit., 338).. a cura dello studio notarile associato - Caccavale Pappa Monteforte