Non è facile sbrogliare la matassa delle agevolazioni immobiliari. Accanto a una miriade dipiccoli provvedimenti - come per esempio il mini-contributo sul restauro delle meridiane solari - si collocano norme di portata nazionale, come la detrazione fiscale del 36 sulle ristrutturazioni. Le schede qui a fianco illustrano le principali agevolazioni, suddivise per materia, con alcuni accenni alle norme regionali prevalenti. Sulla galassia normativa delle agevolazioni esistenti si va ora ad aggiungere il ventilato provvedimento del Governo Berlusconi. Un'inizíativache, aldilà delle addizioni volumetriche agli immobili esistenti, inquadra a meraviglia il problema-chiave di questo periodo: la demolizione e la ricostruzione di interi quartieri di paesi e città, edificati alla meno peggio durante il boom edilizio degli anni 5o e 6o. Anche se poi, in concreto, la dimensione e la profondità degli interventi dipenderà dalla durata e dall'esito dell'attuale crisi economica. Le agevolazioni per la casa, infatti, sono il frutto di una stratificazione normativa iniziata dopo la fine della Seconda guerra mondiale. Il primo trentennio del Dopoguerra ha spianato la strada alle grandi norme urbanistiche, leggi quadro tutto sommato abbastanza scarne, che hanno comunque consentito l'edificazione dal nulla di semiperiferie. periferie, e hinterland, compresi i quartieri Iacp (a case popolari), spesso su suolo pubblico e talora con il significativo apporto delle cooperative edilizie. Al boom edilizio "legale" si è affiancato quello abusivo, che ha portato in seguito alla più importante e decisiva delle agevolazioni immobiliari: il reiterato condono edilizio. Con il progressivo decrescere delle nuove costruzioni, la seconda ondata ha coinvolto le ristrutturazioni. Ma questa volta la regia è passata a Regioni e Comuni, che attraverso la leva delle leggi quadro regionali e degli strumenti urbanistici comunali (piani regolatori, norme di attuazione, piani di recupero, regolamenti edilizi) hanno gestito caso per caso, con disposizioni ad hoc, e non con norme agevolative generali, le trasformazioni del territorio, compreso il recupero dei centri storici. In questo senso, la miriade di leggi regionali e disposizioni comunali che riguardano aspetti particolari delle ristrutturazioni (per esempio il recupero dei sottotetti, le agevolazioni volumetriche agli agriturismi, il restauro dei borghi antichi, le facilitazioni all'edilizia alberghiera nei luoghi turistici e a quella produttiva nelle città e così via), hanno avuto un impatto assai più limitato. È solo nel 1998 che lo Stato ha ripreso un ruolo decisivo nel facilitare le ristrutturazioni, con l'unico strumento che gli era stato lasciato, essendo escluso dalla programmazione del territorio: l'ormai nota detrazione fiscale del 36v0 sui lavori di ristrutturazione. La terza ondata, quella in corso, rimette in discussione le norme base dell'urbanistica. La perequazione e la compensazione, che tardano a farsi strada nelle leggi nazionali ma si stanno affermando in quelle regionali, mettono in crisi tutto il passato, chi dice per una maggiore equità nei diritti di tutti (alcuni beneficati e altri meno dalla programmazione urbanistica comunale), chi dice per trovare un escamotage per cementificare ancora, facendo affluire nuove risorse nelle esauste casse comunali. Contemporaneamente viene posto l'accento sulla qualità edilizia: prestazioni energetiche, uso di fonti rinnovabili, sicurezza degli impianti, bonifica dell'amianto, lotta all'inquinamento acustico ed elettromagnetico, fino alla bioedilizia che guarda anche alle prestazioni ecosostenibii dei materiali, nel rispetto dell'ambiente e della salute di chi abita gli immobili. Qui le distinzioni tra opere edili di nuova costruzione e ristrutturazioni vanno ammorbidendosi: i criteri sono gli stessi, anche se unpo' meno rigidi o dilazionati nel tempo per gli immobili esistenti. E qui si apre anche un confronto-scontro tra Stato ed enti locali, che stanno legiferando in contemporanea in modo contraddittorio su identiche materie, magari applicando in modo diverso e parziale le stesse direttive europee, senza che al cittadino sia possibile capire a che santo (o meglio, a che norma) votarsi. Edilizia convenzionata e sovvenzionata Dpr 3802001, articoli 17-18 Buona parte del boom edilizio negli anni 60 e 70 è legata a due leggi ancora in vigore (la 1671962 e la 8651971) che stabiliscono il principio della concessione novantennaledi suolo pubblicoin diritto di superficie a privati (soprattutto riuniti in cooperative) perla costruzione di condomini con alloggi di dimensioni limitate, con oneri fiscali ridotti ed esenzioneo riduzione del contributo di costruzione. Norme più recenti hanno previsto il riscatto a pagamento ditale diritto per ottenere la piena proprietà. Piano «prima casa» per le fasce deboli Legge 2892002 1100 milioni di euro stanziati dal decreto anti-crisi del 2009 per il «piano casa» a favore delle fasce deboli si aggiungono alla quota del Fondo nazionale perle politiche sociali prevista per l'acquisto della prima casa e gestita dalle regioni con bandi. Norme regionali Tutte le Regioni hanno contributi in conto capitale e interessi, e ta lora fondi a garanzia dei mutui contratti dallefamiglie per l'acquisto e la ristrutturazione detta prima casa. Talora le agevolazioni promesse sono restate sulla carta, altre volte sono sfociate in bandi rari o dotati di scarsi finanziamenti (eccetto casi come la Val d'Aosta o il Trentino Alto Adige, che riescono spesso a soddisfare un'ampia platea di cittadini). Barriere architettoniche Legge 131989, Dpr 3802001, capo III Salvo casi particolari, le opere per l'eliminazione delle barrie non necessitano di assensi comunali, sono esentate dal contributo di costruzione e dal rispetto delle distanze legali. Previste maggioranze condominiali ridotte per l'assenso ai lavori. Ogni anno sono stanziati contributi statali che possono rimborsare fino al 100 della spesa fino a 2.582,30 euro e quote ridotte perimporti superiori. L'Iva sulle fatture è ridotta al 4. Norme regionali Le Regioni erogano i contri buti statali a cui spesso sono aggiunti contributi regionali. Talora questi ultimi sono destinati a particolari categorie di richiedenti (per esempio invalidi gravi), con l'aggiunta di ausili non previsti dalla legge nazionale (carrozzine, auto adattate, telecomandi elettronici, computer).I contributi sono spesso cumulabili con altre agevolazioni, come la detrazione fiscale del 36. Commercio dei diritti edificatori Legge 2442007, articolo 3,t commi 258-259.313-319 La perequazione ecompensazione dei diritti edificatori consiste nell'attribuzione a tutti (privati e pubblico) di uguali indici di fabbricazione rapportati alla zona e nella possibilità di vendere diritti non goduti, goderne su terreni diversi o ottenerne cedendo aree privateal pubblico. Prevista nella futura legge urbanistica, la compensazione è parzialmente anticipata dalla Finanziaria2008, laddove si concedono ai privati nuove volumetrie in cambiodi aree oimmobili da destinare a edilizia residenziale sociale. Norme regionali La pratica della compensazione edilizia (volumetrie in cambio di terreni) è applicata dadecenni in molti Comuni. Le Regioni stanno dotandosi di una discblina organica, in anticiposi quella nazionale, che le coinlolge praticamente tutte, ajche se spesso siamo ancora alla fase dei principi. Principali beneficiaddsaranno gli enti pubblici che noi hanno sfruttato a pieno posibilità edificatorie o ha nne costruito opere di urbanizzazione secondaria (per esempio scuole o cspedalí) che permettono di attribuirsi indici edificatori da commercializzare ai privati. Sconto fiscale del 36 Leggi 4491997 e 4482001 Decreto finanze 411998 Detrazione fiscale del 36 sui lavori di recupero in edifici residenziali. Lo sconto è ammesso anche per la costruzione di box nuovi e l'acquisto di immobili ristrutturati da imprese, nel limite di 48 mila euro di spesa. Recupero sottotetti e seminterrati Legge 4571978 e la legge e il decreto del ministro della Sanità 5luglio 1975 fissano parametri di altezza dei locali abitativi e dei servizi: 2,7 metri peri primi e 2,4 metri per i secondi. Ci sono anche parametri di areo-illuminazione: finestre di almeno 18 dierficie rispetto ai pavimenti. Norme regionali Creano eccezioni alle altezze minime per il recupero dei sottotetti: 2,4 metri i n Abruzzo, Basilicata, Campania, Emilia Romagna, Lombardia, Piemonte, Puglia e Veneto, 2,5 metri in Val d'Aosta, 2,2 in Provincia di Bolzano, Calabria e Friuli, 2 metriin Sicilia. Ulteriori riduzioni nei Comuni montani. Quanto ai nuovi parcheggi necessari, le Regioni ne escludono la necessità prevedono il pagamento di un contributo. Basilicata, Calabria, Liguria, Puglia, Siciliane Umbria prevedono anche il recupero di seminterrati e interrati. Realizzazione di parcheggi Legge 1221989 sarà Possibile realizzare nel sottosudo e al pianterreno degli edifici parcheggia pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, con semplice Dia. La decisione in assemblea condominiale prevede la maggioranza dei presenti e dei millesimi. Concessioni indi ritto d superficie (durata massima 90 anni) dei terreni comunali perla loro costruzione. Resta il vincolo di cessione con l'unità immobiliare di cui sono pertinenza. Iva ridotta sulle cessioni. Recupero dei centri storici Legge 2442007, articolo 1, commi 313-319 A prescindere dalle leggi speciali a vantaggio di città come Roma o Venezia, le norme nazionali puntano sulla valorizzazione degli immobili pubblici, soprattutto se di pregio storico-architettonico, rispettando le competenze degli enti locali. Norme regionali Contributi, agevolazioni urbanistiche, facilitazioni procedurali, esenzioni dai contributi di costruzione sono oggetto di una miriade di norme regionali sui centri storici delle città, che spesso accoppiano limitazioni a premi urbanistici efiscali nell'ambito di programmi di riqualificazione urbana. Talora le norme locali avvantaggiano solo particolari realtà. Immobili con vincolo storico-architettonico Dlgs 422004 Previste agevolazioni per il possesso di immobili vincolati (Irpef e Ici ridotta) e anche per il loro trasferimento in vendita, donazione ed eredità, a compensazione dei vincoli alla ristrutturazione esistenti, che riguardano anche gli iter autorizzativi oltre all'uso di tecniche e materiali. Prevista anche la concessione di contributi al restauro. Norme regionali Previsti bonus anche per gli immobili senza vincolo statale. Ad esempio, costruzioni in terra cruda in Toscana, tetti in pietra in Val d'Aosta e Liguria, città murate e superfici esterne affrescate in Veneto, borghi montani in Val d'Aosta, rustici in Piemonte, recupero dei locali storici in Friuli, Lazio, Veneto, Emilia Romagna e Lombardia. Detrazione del 55 Fonti sulle opere verdi Legge 2962006, articolo 1, commi 344-361 Detrazione del 55 prorogata a tutto i( 2010 su quattro tipi di opere negli edifici esistenti: pannelli solari termici, riqualificazione globale, coibentazione di strutture e infissi, e sostituzione di caldaie. Tetti di detrazione da 30mila a 100 mila euro. Si èin attesa del regolamento su come beneficiarne. Dlgs 1152008 e decreto Sviluppo economico 18 dicembre 2008 aPer le fonti diverse dal fotovoltaico c'è un doppio incentivo: certificati verdi o tariffe onnicomprensive. Diverse le procedure urbanistiche: nessun assenso peri piccoli impianti, Dia per i medi, autorizzazione unica per gli altri. Contabilizzazione del calore Dpr rendimento energetico Il Dpr varato il6 marzo (non ancora in Gazzetta Ufficiale) impone la contabilizzazione del calore in caso di ristrutturazione dell'impianto centralizzato e nei nuovi edifici plurifamiliari. In Piemonte sarà obbligatoria dal 2012. Contributi in Lombardia e nelle Province di Torino, Firenze e Benevento. Realizzazione coibentazioni Dlgs 1152008 Nelle nuove costruzioni, esenti dalla prescrizioni volumetriche gli spessori per le coibentazioni superiori a 30cm,fino a ulteriori 25 cm per gli elementi verticali e di copertura e 15 cm per quelli orizzontali intermedi, a patto che si raggiungano certe prestazioni energetiche. Deroga anche alte distanze legali tra costruzioni e a quelle dalle strade. Norme regionali Limiti di spessore aggiuntivo (Lombardia, Umbria, Marche, Friuli e Val d'Aosta), riduzioni possibili o obbligatorie del costo di costruzione eo degli oneri di urbanizzazione (Lombardia, Friuli, Emilia Romagna, Toscana), esenzioni di certe opere (Lombardia per le pareti ventilate e i porticatie Lombardia, Lazio e Marche perle serre), contributi (in Lombardia perle imprese e in Toscana e Valle d'Aosta peri committenti), riduzioni Ici (Puglia), deroghe alle altezze (Marche e Va (d'Aosta ) Norme regionali Recepite e talora semplificate te procedure urbanistiche. In alcune Regioni agevolate particolari fonti alternative, per esempio le biomasse in Veneto e Val d'Aosta, i pannelli solari termici in Toscana, l'eolico in Puglia. Pannelli fotovoltaici Decreto Sviluppo 19 febbraio 2007, Dm Attività produttive 28 luglio 2005 la produzione di kw per autoconsumo (potenze fino a 200 kw) e la vendita di energia elettrica sono agevolate dalle tariffe incentivanti per 20 anni. Norme regionali Bandi per l'installazione dei pannelli. In Toscana le agevolazioni hanno beneficiato 1.500 famiglie. In Piemonte grande successo del bando a favore degli impianti di piccola taglia. Riaperti i termini in Sardegna per un analogo bando. Edilizia sostenibile Norme regionali Previsti requisiti che puntano al basso inquinamento dell'aria, delle acque, acustico, da radom. Le agevolazioni possono riguardare contributi in conto capitale e interessi, maggiori volumetrie, iter abbreviati, Ici ridotta, riduzione dei contributo di costruzione.