Sono oltre 3,5 milioni in Italia le abitazioni realizzate nel dopoguerra che hanno raggiunto la soglia critica di invecchiamento. Sono edifici, quasi sempre collocati nelle aree periferiche delle città, che costituiscono una emergenza sociale e ambientale. Parlare di riabilitazione urbana, quindi, non significa solo proporre una soluzione ai problemi di sicurezza statica, obsolescenza impiantistica e inefficienza energetica degli edifici, ma anche puntare a obiettivi di qualità ambientale, sostenibilità e coesione sociale. In questo contesto si inserisce l'iniziativa del Governo che invita le Regioni a consentire interventi di integrale demolizione e ricostruzione di edifici costruiti prima del 1989, anche su area diversa, con aumento della cubatura eo della superficie esistente fino al 30 (o del 35 in caso di utilizzo di tecniche edilizie di bioedilizia o di ricorso a energie rinnovabili). L'iniziativa, se vedrà la luce nella versione anticipata nei giorni scorsi, rappresenta uno strumento interessante. Solo per fare un esempio, secondo i datilstat elaborati da AssimpredilAnce, in provincia di Milanogli edifici residenziali costruiti prima del 1989 rappresentano il 78 del totale degli edifici. E l'età media degli edifici residenzialiè di45armi, dato che sale a 53 anni nella città di Milano. Il tema della sostituzione dello stock edilizio, del resto, non è di facile soluzione, considerato l'elevato frazionamento della proprietà privata, la bassa capacità economica dei proprietari in contesti degradaci, la scarsa propensione alla mobilità della utenza insediata, la sfiducia culturale nella possibilità diinnalzarela qualità ambientale earchitettonica, la rigidità normativa. Sarà sicuramente più semplice avviare processi di "rottamazione" edilizia laddove i complessi edilizi sono di proprietà pubblica non frazionata. Troppo spesso quegli stessi edifici sono stati oggetto di interventi di semplice maquillage che hanno finito per produrre l'effetto contrario, consolidando il degrado e sprecando risorse pubbliche sempre più rare. Come costruttori ci auguriamo che la norma in questione venga sfruttata per attivare procedure concorsuali di riabilitazione urbana aperte agli operatori privati tali da generare: una concentrazione finanziaria sugli obiettivi prioritari; e una razionalizzazione della spesa pubblica e una mobilitazione di risorse private. Infatti, il volume aggiuntivo - una volta posto in vendita - potrà in parte finanziare l'intervento pubblico e generare un virtuoso mix funzionale. Tuttavia, sulla base di modelli finanziari, è possibile calcolare come l'incremento volumetrico proposto, nel caso di interventi sul patrimonio pubblico, sia quantitativamente troppo basso per poter ricorrere solo in maniera marginale a finanziamenti pubblici. Il livello di premialità dovrebbe essere più elevato, nell'ordine del 5o per cento. Se poi il legislatore nazionale accompagnasse il provvedimento oggi in discussione con incentivi quali la defiscalizzazione dei trasferimenti di proprietànell'ambito dei comparti urbanistici, l'equiparazione a b eni strument alidegliimmobili destinati alla locazione, la rimodulazione della fiscalità sul reddito da locazione equiparandola a quella sugli investimenti mobiliari, l'eliminazione dell'Ici sul magazzino dell'impresa, le nostre città potrebbero realmente cambiare volto. Presidente di Assimpredil