Stato e Regioni preparano nuove regole che consentano interventi edilizi rapidi e miglioramenti alle costruzioni. Al momento, però, il quadro normativo è ancora in piena evoluzione. E alla fine potrebbe risultare molto disomogeneo per la sovrapposizione di norme nazionali, regionali e comunali. L'interesse per le misure in discussione, comunque, è già altissimo. E, nell'attesa che le nuove regole entrino in vigore, privati, imprenditori, tecnici e uffici comunali possono cominciare a raccogliere dati che risulteranno utili in sede applicativa. I proprietari di immobili in condominio, ad esempio, dovranno rileggere il rogito di acquisto, accertando se vi sia un unico proprietario del sottotetto o se l'ultimo livello sia a tutti comune. L'ampliamento potrebbe anche avvenire su area esterna comune a tutti, ad esempio realizzando un'ulteriore unità immobiliare nel giardino condominiale, accorpando i benefici del 20'che spettano ai singoli proprietari. Il consenso dei condomini ad un innalzamento del fabbricato potrebbe anche essere ottenuto in cambio di un miglioramento di tutte le strutture del palazzo, adeguandole da un punto di vista statico o di resa energetica. Più facile è la decisione per chi ha case singole, poiché l'incremento non esige il consenso del vicino, scaturendo da una maggiore elasticità delle norme vigenti. Sui tecnici graveranno compiti rilevanti, perchè sarà necessario calcolare il resto sia dell'operazione di ampliamento, sia delle necessarie opere di adeguamento stato e di sicurezza, con riferimento all'epoca di intervento e non a quella di costruzione dell'edificio. Calcoli e valutazioni dovranno poi essere accettati sia dai committenti privati (i proprietari), sia dalle amministrazioni, sottolineando, che le opere potranno ben:ficiare di procedure abbreviate (silenzi, Dia) ma in tal caso aumenteranno le responsabilità del professionista. A livello normativo, non è d-ficile prevedere un conflitto tra il meccanismo del bonus di sLperfici e le norme che condizi mano sotto più aspetti le attività edilizie: dall'uso di energie -rinnovabili agli impianti, dalle strutture portanti (articolo 29 della legge 142009), alle norme sulle barriere architettoniche e sui requisiti acustici. A loro volta, i Comuni dovranno adeguarsi agli incrementi di superifici e volumi, ma potranno imporre standard urbanistici onerosi, sotto forma di contributi di concessione o di aree destinate aparcheggio da reperire. La maggior parte degli interventi minori dovrà poi. essere filtrato nelle assemblee condominiali (si veda l'articolo a pagina 2), coinvolgendo spesso anche iproprietari confinanti, qualora sorgano problemi di distanze odi vedute panoramiche impedite da nuove costruzioni. È anche vero che le esperienze non mancano, specialmente in quelle Regioni che hanno applicato intensamente le norme sull'utilizzazione dei sottotetti (Lombardia, legge regionale 202005; Emilia Rmagna, legge 111998; Piemonte, 211998; Veneto, 121999; Liguria, 242001). In questo caso, ai vantaggi dell'esperienza si contrappongono tuttavia le nuove classificazionisismiche, che impongono valutazioni approfondite sia sulle parti nuove che su quelle preesistenti. Tutti questi problemi si diluiscono quando si opera su scala piu vasta: infatti, i benefici suggeriti dal legislatore statale diventano consistenti qualora si intervenga su interi manufatti in degrado o quando siapossibile intervenire su caserme, scuole, colonie, aree produttive dimesse, scali ferroviari in disuso, complessi demaniali. Tutti questi luoghi lievitano immediatamente di valore e, liberi da problemi condominali, possono avviarsi a una ristrutturazione che può beneficare di aumenti di superficie fino al 35 per cento. E non è tutto, perché il vantaggio quantitativo si cumulerà - per gli interventi di più ampio respiro - con una maggiore autonomia dei privati rispetto ai Comuni. Fino a oggi gli enti locali esigevano, con finalità perequative, la cessione di aree o volumi in occasione di ristrutturazioni urbanistiche. Ora che lo Stato garantisce premi assoluti di volumetria, da calcolare sull'esistente, si preclude agli enti locali la possibilità di esigere quote edificatorie. Più che da una forma di sanatoria indiretta (impedita da norme tecniche e da liti condominiali), dannose conseguenze potrebbero quindi derivare da una cristallizzazione dei tessuti urbanistici esistenti a causa del loro consolidarsi in strutture premiate dall'incremento di volumetria odi superficie.