Non credo si possa arrivare a due milioni di abitanti. E la nuova offerta va indirizzata verso le fasce basse Mario Breglia, esperto di mercato immobiliare: "Giusto ladeguamento fiscale, un errore aver tolto lIci" -------------------------------------------------------------------------------- Labolizione dellIci? «Un errore». La revisione delle rendite? «Un fatto assolutamente positivo, un elemento di giustizia. In Italia la tassazione sulla casa è molto bassa rispetto agli altri Paesi europei». E la rivoluzione del cemento che il Comune sta preparando per arrivare a una città di due milioni di abitanti? «Non credo che questa città possa aumentare del 50 per cento i suoi abitanti. Di certo lurbanistica non si fa con laccetta ma con il bisturi: Milano ha una fame di abitazioni per la classe media e medio bassa enorme, lofferta in più andrebbe indirizzata». Mario Breglia, presidente dellistituto di studi Scenari immobiliari, consiglia prudenza e «intelligenza». Agli apocalittici che profetizzano colate di cemento. Ma anche, e soprattutto, a chi dovrà essere il regista dello sviluppo. Partiamo dalla revisione catastale. A Milano le case classificate come di lusso sono solo un migliaio, possibile? «Soprattutto nelle zone centrali emerge una clamorosa distanza tra valori di mercato e rendite. Le case di lusso esistenti in realtà potrebbero essere stimate in trentamila o più». Perché ci vogliono secoli per fare una revisione? «In realtà il catasto di Milano è da sempre allavanguardia in Italia, è stato il primo ad avere la zonizzazione informatizzata di tutta la città. Tecnicamente i lavori si possono fare da tempo. La scelta è politica e riguarda luso della fiscalità dal punto di vista catastale». E la politica non vuole dare dispiaceri agli elettori. «La politica fa lopposto di quanto si fa nel resto dEuropa dove la tassazione sulla casa è decisamente elevata. Un dato: a Milano tra il 2000 e il 2008 il valore immobiliare è aumentato al 70, anche grazie agli investimenti pubblici in servizi. Il modo giusto per riprendere quegli investimenti sarebbe la fiscalità». Il Comune nel frattempo sta ridefinendo le regole urbanistiche: aumenterà di un terzo i volumi costruibili. Ma aumentare lofferta di case abbasserà i prezzi di un mercato? «Un aumento dellofferta aiuta, però deve esser un aumento mirato sia nella fascia alta che nella fascia più bassa. E gli effetti per il mercato sono difficilmente prevedibili. La verità è che questa città soffre di poca offerta di prodotti di lusso e di prodotti di bassa qualità: costruire dappertutto a prescindere non risolverebbe questi due problemi. Bisognerebbe selezionare le zone. E qualificare lofferta. Sapendo che unarea edificabile oggi non costa meno di 1200 euro al metro quadro, aggiungendo i costi di edificazione e lutile si arriva comunque a 4mila euro di costo industriale. In generale, poi, non si dovrebbe consumare territorio ma sfruttare al meglio quello che si ha ma Milano è una città già densa in alcune zone e non sempre è possibile fare sopraelevazioni». Dunque? «Una maggiore densità non è un problema nelle nuove aree dove è previsto costruire: perché non cominciare là a costruire in altezza?». Cè chi profetizza un sacco di Milano, un gigantesco regalo agli immobiliaristi. «Unimmagine suggestiva ma ormai non credo sia quella la realtà di Milano: qui cè un settore immobiliare estremamente diffuso, non ci sono solo i grandi operatori ma tutti possono lavorare».