Quelle case vuote e le troppe persone che non hanno casa La casa è nuovamente una grande questione sociale in Italia e ancor più a Genova. Tre sono le ragioni: la prima è economica e dipende dal boom del ciclo immobiliare dal 1998 al 2006, che si è arrestato nel 2007 e nel primo semestre del 2008. La seconda ragione è demografica e si è tradotta in una domanda primaria di case paragonabile solo a quella degli anni Sessanta. La terza ragione ha a che fare con le politiche abitative. Da più di ventanni il settore pubblico ha smesso di occuparsi di casa, con il risultato che è cresciuta a dismisura la fascia più debole della domanda, che cerca affitti a prezzi moderati o è sempre più gravata dai mutui. Lemergenza abitativa riguarda i soggetti sociali deboli (anziani, stranieri, giovani coppie, donne sole con figli), ma anche settori di lavoro dipendente per la lievitazione dei costi dellaffitto, delle rate del mutuo, che pesano spesso tra il 30 e il 50 su redditi rimasti fermi per tutti gli anni Duemila. Tra gli indicatori più preoccupanti, per chi è in affitto, è laumento degli sfratti per morosità. Genova fa parte a pieno titolo di questa nuova "questione delle abitazioni". Sul piano economico, secondo il Cresme, Genova si conquista primati poco invidiabili: tra le grandi città è la più cara per i costi di costruzione puri e per i prezzi medi di mercato delle abitazioni di nuova costruzione. Secondo Nomisma tra il 2000 e il 2007 Genova ha subito una variazione degli affitti di mercato pari al 62,8, inferiore solo a quella di Roma (84,8). Fortunatamente i valori medi assoluti degli affitti di Genova sono ancora inferiori a quelli di tutte le altre grandi città, ad eccezione di Torino. Infine, secondo la Fillea, il sindacato degli edili della Cgil, Genova avrebbe unaltissima percentuale di domanda insoddisfatta di edilizia residenziale pubblica, l85,7, superiore di quasi dieci punti al valore nazionale. Questo fa dire alla Fillea che la situazione del capoluogo ligure, insieme a quelle di Torino, Bari e Catania, è tra le più critiche a livello nazionale. Anche a Genova dunque ci sono tante persone senza casa, nonostante laumento di case di proprietà (al 2001 il 70,3 delle abitazioni occupate, il dato più alto tra le grandi città) possa far pensare a una situazione di relativa tranquillità. Qui incontriamo un nodo che è anche un paradosso: alle tante persone senza casa si contrappongono le tante case senza persone. Il censimento 2001 ne ha contate 32.613, più di una ogni dieci, il 10,7 delle 304.759 rilevate nel comune di Genova. Tra il 2001 e il 2007, secondo i dati di fonte anagrafica, le abitazioni occupate sono un po cresciute, da 272.146 a 279.635. Poiché le abitazioni nuove costruite tra 2002 e 2007 sono appena 418, le case vuote oggi dovrebbero essere oltre 25.000, l8,4 dello stock edilizio della città. Il fabbisogno teorico di nuove abitazioni di solito si calcola con la differenza tra il numero delle famiglie e quello delle abitazioni occupate. Al 31.12.2007 a Genova il numero delle famiglie è di 298.467, mentre il numero delle abitazioni occupate è 279.635. Il che vuol dire un fabbisogno teorico massimo di poco meno di 19.000 abitazioni, ben al di sotto della disponibilità (potenziale) di oltre 25.000 abitazioni, capaci di soddisfare linsediamento di almeno 25.000 famiglie e di almeno 50.000 persone. Occorre inoltre considerare la situazione demografica cittadina. Il boom immobiliare degli anni scorsi è stato alimentato in Italia da un boom di nuove famiglie: oltre due milioni in più tra 2001 e 2006, pari al 9,6 in più. A Genova nello stesso periodo lincremento è stato solo dell1,9, perché noi abbiamo vissuto prima, molto prima, il fenomeno dellaumento del numero delle famiglie legato alla riduzione della famiglia media. Tutto fa pensare che a Genova questo fenomeno sia destinato ad invertirsi rapidamente, con evidenti ricadute sulle esigenze abitative. Tantè vero che tra 2001 e 2007 è diminuito ancora il numero medio di occupanti per abitazione (da 2,22 a 2,17). Aumentano le abitazioni occupate da una sola persona, dalle 85.812 del 2001 alle 97.508 del 2007. Ormai più di unabitazione su tre (il 34,9) è occupata da una persona sola. Di queste più della metà (oltre 50.000) sono occupate da ultrasessantacinquenni (oltre 10.000 da ultraottantacinquenni!). E realistico ritenere, sulla base del normale trend degli andamenti naturali, che ogni anno si "liberino" non meno di 2.000 abitazioni. Si tratta di una stima prudente, utile a segnalare la contraddizione tra il progressivo aumento dellofferta abitativa e il permanere di forti tensioni sul mercato immobiliare. Una strozzatura di queste dimensioni chiama in causa un intervento pubblico finalizzato a riportare sul mercato, in particolare quello dellaffitto, la quota crescente di patrimonio abitativo non utilizzato. Questi numeri infine dicono che la soluzione della questione abitativa a Genova è perseguibile allinterno dellattuale stock edilizio. Questo non significa che non sarà più necessario costruire. Ogni 100 abitazioni a Genova solo cinque sono state costruite dopo il 1981, mentre la stragrande maggioranza delle case ha oggi unetà che, per esempio negli Stati Uniti, è considerata obsolescente. E di tutta evidenza quindi la priorità strategica del recupero e della ristrutturazione. Il nuovo potrà essere previsto in sostituzione della parte obsoleta, senza bisogno di ennesimi assalti alle colline.