Securitisation. L'Italia è seconda solo al Regno Unito per ammontare di cartolarizzazioni, pari a 35,54 mld ? nel 2004 L'Italia continua a essere il secondo Paese nella compagine Emea (Europa, Medio Oriente e Africa), per le operazioni di cartolarizzazione di crediti, alle spalle del Regno Unito. Secondo gli ultimi dati pubblicati da Moody's, nel 2004 il mercato delle cartolarizzazioni in Italia ha visto un trasferimento di rischio per un valore pari a 35,54 miliardi di euro, corrispondenti a 42 operazioni (20 nel primo semestre e 22 nel secondo). Rispetto all'anno precedente, periodo in cui si è assistito per la prima volta a una flessione nel valore del rischio trasferito dall'entrata in vigore della legge 13099, si è registrato un incremento del 14,3 unitamente a una flessione in termini di numero di operazioni eseguite, con il conseguente incremento delle dimensioni medie delle operazioni. Le cartolarizzazioni legate al settore pubblico continuano a rappresentare il mercato più importante (34 corrispondente a un trasferimento di rischio di 12 miliardi di euro), seguite da quelle di securitizzazione di contratti di leasing (gran parte legati agli immobili) e di mutui residenziali (Rmbs) e commerciali (Cmbs) che costituiscono il 22 del totale, ossia quasi otto miliardi di euro. Le cartolarizzazioni di mutui ipotecari residenziali continuano a rappresentare la quota dominante (oltre 5 miliardi di euro), mentre stentano a decollare le operazioni legate ai mutui su immobili d'impresa. Le securitization sui mutui residenziali offrono grandi vantaggi alle banche: rappresentano un ottimo mezzo di finanziamento e sono utilizzate anche per sostenere la domanda di nuovi mutui alimentando lo sviluppo del mercato. Questo potrebbe avvenire anche per i mutui non residenziali, ma tali operazioni non crescono in modo così importante per la presenza di nodi che ne frenano lo sviluppo. La legge italiana che ha regolamentato il settore ha ormai sei anni, e ora le nostre autorità economico-finanziarie sono state chiamate dall'European securitisation forum (Esf, l'organizzazione che riunisce in Europa le istituzioni e gli operatori del mercato delle cartolarizzazioni) a effettuare una serie di modifiche dettate dalle problematiche emerse da anni di pratica ed esperienza. I temi che potranno essere oggetto di vaglio e miglioramento vanno dalla possibilità di introdurre la securitizzazione di progetti infrastrutturali alla modifica del trattamento fiscale, e in generale la possibilità di estendere il ventaglio di attività cartolarizzabili e quindi l'operatività di questo strumento. Oltre al dibattito che dura da tempo in merito alla legge esistente, c'è anche molta attesa per la prossima entrata in vigore della legge che normerà i covered bond (obbligazioni garantite sia dal patrimonio della banca sia da asset raggruppati in portafogli separati da quest'ultima). Si reputa, infatti, che il clima di attesa per la legge, in discussione in Parlamento, abbia rallentato quest'anno il lancio di operazioni di cartolarizzazione tradizionali. Si prevede che il nuovo strumento potrà essere in un primo momento più conveniente rispetto alla securitizzazione, togliendo mercato alla cartolarizzazione dei mutui, ma poi l'applicazione dei più severi criteri sulle garanzie patrimoniali introdotti con l'accordo di Basilea 2 porteranno a ridurre gli spread fra i due strumenti che verranno ulteriormente a convergere (si potrebbe ridurre a qualche decina di centesimo per titolo). La cartolarizzazione di mutui, performing e non performing, ha visto protagoniste nell'anno appena terminato numerose istituzioni bancarie di piccole e grandi dimensioni, pressoché limitate alle realtà del Nord e del Centro Italia. Per quanto attiene la sfera pubblica, sono in fase di studio numerose operazioni di securititation legate alla vendita di patrimoni immobiliari delle Regioni (Sardegna, Umbria, Veneto, mentre il Friuli l'ha già avviata) e dei Comuni (Milano, Roma). Il Comune di Venezia ha lanciato proprio il 15 marzo scorso un'operazione di cartolarizzazione immobiliare da 29 milioni di euro. Vi è poi forte attesa per il lancio della terza operazione di cartolarizzazione sugli immobili dello Stato (Scip 3). Si tratta di un'operazione, i cui tasselli sono ora al vaglio della Corte dei Conti, che si aggiunge alle due precedenti (Scip 1, 2001, 2,3 miliardi di euro e Scip 2, 2002, 6,6 miliardi di euro) e che si baserà su un portafoglio di oltre 6.500 immobili dello Stato a carattere prevalentemente residenziale, con un valore stimato di circa un miliardo di euro riducendo alla metà l'importo inizialmente annunciato. Daniela Percoco (Nomisma) Il Comune di Venezia ha lanciato di recente una cartolarizzazione immobiliare da 29 milioni di euro Grafici: MIB STORICO REAL ESTATE - Andamento dell'indice negli ultimi dodici mesi (valori al 06042005 GLI INDICI - Andamento indice Morgan Stanley e indice Real Estate europei(05042004 base 100) LE OPERAZIONI Le principali cartolarizzazioni effettuate nel 2004 e primi mesi del 2005 Monte dei Paschi di Siena: cartolarizzazione di mutui residenziali per 1,469 miliardi di euro. Banca Popolare di Vicenza: cessione di un portafoglio di mutui residenziali performing al veicolo per la cartolarizzazione "Berica 5". Valore dell'operazione: 706,8 milioni di euro. Banca Popolare di Spoleto: cartolarizzazione su mutui residenziali e commerciali per 208 milioni di euro. Bnl ha emesso una cartolarizzazione di mutui residenziali per 1,261 miliardi di euro. La Regione Friuli Venezia Giulia ha lanciato la prima cartolarizzazione immobiliare di una regione italiana. L'operazione riguarda un portafoglio di 104 immobili per 51 milioni di euro. Bipielle: securitization da un miliardo di euro costruita su un portafoglio di mutui residenziali e non. Iccrea ha emesso una cartolarizzazione su mutui per un totale di quasi 400 milioni di euro. Banca Carige ha avviato una cartolarizzazione (la seconda) da 864,7 milioni di euro su mutui residenziali garantiti da ipoteca. La Regione Lazio prepara la cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione dei patrimoni immobiliari della regione, dei suoi enti pubblici strumentali e delle aziende sanitarie locali e ospedaliere. Morgan Stanley ha emesso una cartolarizzazione su mutui non residenziali per 340 milioni di euro. Banca Apulia ha lanciato un'operazione di securitization su mutui residenziali e commerciali per 235 milioni di euro Meliorbanca sta preparando una cartolarizzazione di mutui per un miliardo di euro. La prima operazione è stata Sestante 2, (mutui residenziali per circa 650 milioni), mentre la seconda sarà composta da mutui ipotecari commerciali da 400 milioni. Banca Popolare di Vicenza: securitisation su mutui residenziali (Berica 5) per 676 milioni di euro. Sanpaolo Leasint: cartolarizzazione su un portafoglio di 23.266 contratti leasing per un importo totale di 1,8 miliardi di euro. L'Inps ha dato il via a una nuova cartolarizzazione, la quinta, da 3,4 miliardi di euro. Fonte: Nomisma LA SITUAZIONE IN BORSA Performance dei titoli immobiliari italiani (prezzi al 4 aprile 2005) Titolo Var. a 12 mesi Var. da inizio anno Var. dal max da inizio 2001 Acqua Marcia 107,48 36,53 -2,41 Aedes 29,26 18,05 -7,83 Alerion 5,93 1,47 -20,33 Bastogi 35,90 25,34 -26,88 Beni Stabili 17,88 1,53 -9,94 Brioschi 34,64 50,55 -4,44 Gabetti 57,56 31,24 -40,89 Garboli-Conicos 138,37 -18,00 -51,65 Immobiliare Lombarda 32,78 16,08 -22,35 Ipi 35,27 1,45 -0,27 La Gaiana 79,29 10,80 -1,07 Pirelli Real Estate 34,52 7,84 -7,44 Risanamento 90,76 28,00 -13,60 Mib storico Real Estate 37,31 10,98 -3,70 Fonte: Thomson Financial Datastream