Creare un milione di proprietari: vantaggi alle famiglie e al mercato - Cedere il patrimonio demaniale: «Due caserme per fare 10 scuole» Nel suo libro "Il mistero del capitale", l'economista peruviano Hernando De Soto spiega che «i Paesi in via di sviluppo non sono affatto poveri». Esiste, infatti, un patrimonio immobiliare di almeno 93.000 miliardi di dollari che è impossibile da far sfruttare perché in quei Paesi manca un quadro legale e un sistema di diritto in grado di riconoscere e far circolare la proprietà formale dei beni immobili». È il cosiddetto "capitale morto" o dead capital che, in soldoni, non vale nulla perché nei paesi più Poveri mancano gli strumenti per trasformare in denaro sonante una casa di mattoni o un campo di banane. Il più evidente esempio di dead capital nel nostro Paese è l'edilizia residenziale pubblica. Gli ex Iacp (Istituti autonomi case popolari, oggi variamente denominati) sono proprietari di oltre l'80 del milione di case italiane concesse in affitto a canone sociale. Per ragioni economiche è impossibile ri-valorizzare gli immobili pubblici: i costi sono troppo alti, i ricavi sono troppo bassi. Per ragioni sociali è impossibile procedere a sfratti: gli utilizzatori delle case popolari si rifiutano di restituirle perché non hanno alternative, mentre il consenso politico impedisce scelte impopolari. Infine, per ragioni legali è impossibile vendere: il panorama dei diritti è quantomai incerto e i grandi investitori privati non sono interessati a quella che appare come una "grana". In questo contesto, paradossalmente, allo Stato converrebbe (quasi) regalare le case popolari agli attuali utilizzatori. Il primo risultato sarebbe, infatti, di "responsabilizzare" un milione di nuovi proprietari. Dice De Soto che la proprietà legale sollecita un impegno» perché «incoraggia fortemente i cittadini a rispettare titoli, onorare i contratti ed obbedire alla legge». Creare un milione di nuovi proprietari significa quindi mettere in moto una spirale di crescita economica che fa interdipendere la patrimonializzazione con le spese di ristrutturazione, riqualificazione, messa in sicurezza degli edifici e degli impianti, presidio del territorio per limitare i fenomeni criminali, regolarità delle condizioni catastali, riconoscimento dei tributi e delle imposte. Inoltre, sempre secondo De Soto, grazie alla proprietà le persone sono «libere di sperimentare e scoprire il modo di generare valore in surplus dei loro stessi beni». Un milione di nuovi proprietari potranno quindi accedere più facilmente al credito e investire in nuove attività economiche, favorendo la creazione di nuovi posti di lavoro, nuove imprese, nuovo valore aggiunto sia economico che sociale. È possibile vendere in tempi molto rapidi e a prezzi molto convenienti (fissando il prezzo di vendita sulla base del reddito familiare) l'intero patrimonio ex Iacp (ed è quanto prevede la legge finanziaria per il 2006, ai rivoluzionari articoli 597, 598, 599, 600). In questo modo, oltre a garantire una rivitalizzazione del patrimonio e una spirale virtuosa che rimetta in moto le manutenzioni, si otterrebbero importanti risorse - si stima di ricavarne circa 2530 miliardi di euro - da destinare a strumenti di sostegno sociale (anche e soprattutto edilizio) più flessibili e più efficienti, per risolvere definitivamente il problema casa (mutui agevolati per l'acquisto e la costruzione di nuovi alloggi). Oggi, anche se molto poco se ne parla, in Italia l'emergenza abitativa ha raggiunto livelli preoccupanti. Occorre, dunque, un intervento shock, da realizzare in cinque anni e da finanziare anche con le risorse ottenute dalle vendite dell'attuale patrimonio Iacp e da realizzare da parte delle regioni proprietarie del capitale morto case popolari. Secondo le stime del Governo, in futuro e a regime, al sostegno per il disagio abitativo dovranno essere poi destinati tra i 3 e i 4 miliardi di euro all'anno. Questi soldi sono equivalenti al beneficio fiscale positivo che il pubblico otterrebbe dalla privatizzazione delle case popolari e dall'impiego trasparente e razionale delle risorse ricavate. La priorità oggi deve essere data, non alla gestione del "capitale morto", ma alla sua trasformazione in "capitale vivo" e alla creazione di "nuovo capitale", attraverso la costruzione di nuove abitazioni, la sottoscrizione di nuovi mutui agevolati, la valorizzazione di aree e suoli pubblici anche con il finanziamento privato. Il "capitale morto" italiano, tuttavia, non si limita alle case popolari. Esiste un patrimonio immobiliare pubblico fatto di ex-caserme, arsenali, fari. Si tratta di una straordinaria quantità di risorse del nostro Paese, che tuttavia, allo stato attuale delle cose, non ha alcun valore di ricchezza. Trasformare anche questo "capitale morto" in "capitale vivo" è essenziale per riattivare risorse che attualmente sono assolutamente improduttive, ri-valorizzare il patrimonio pubblico e riqualificare il suo uso. Il primo passo è compilare un inventario che permetta di valorizzare in termini finanziari il patrimonio inattivo italiano . E il Governo, attraverso l'Agenzia Demaniale, ha già intrapreso questa vasta opera. Successivamente, si deve procedere alla vendita - alla "liberazione" - del "capitale morto", seguendo gli stessi principi sopra-enunciati per il patrimonio edilizio popolare. Anche in questo caso, vale la "responsabilizzazione" degli acquirenti e l'incentivazione alla valorizzazione, al fine che esso diventi "capitale vivo". Due possibili obiezioni possono emergere: (1) il rischio del mancato rispetto di normative (legali e non) di carattere ambientale, storico-artistico o sociale che preservi l'utilità pubblica del bene in questione; (2) le regole comunitarie recepite nel nostro ordinamento che prevedono che «i maggiori proventi derivanti dalla dismissione o alienazione del patrimonio immobiliare dello Stato sono destinati alla riduzione del debito» pubblico (art. 1, comma 5 della Legge finanziaria 2006). Quanto alla prima questione (1), esiste la possibilità per il legislatore di stabilire regole chiare e trasparenti, il cui mancato rispetto rende revocabile l'atto di vendita al privato. Un'altra soluzione (anche se non alternativa) è istituire nuovi istituti giuridici, come la cessione della proprietà per un determinato numero di anni (per esempio 99 anni), prima del ritorno del bene in questione allo Stato. Quanto al rispetto delle regole comunitarie (2), se è vero che i proventi derivanti dall'alienazione del patrimonio immobiliare dello Stato sono destinati alla riduzione del debito, è ancora una volta necessario distinguere tra il "capitale vivo" e "capitale restante" (o capitale morto che va reso vivo). Nel caso di capitale attualmente vivo, i proventi dei beni dismessi sono obbligatoriamente destinati alla riduzione del debito pubblico. Per contro, il "capitale restante" (o morto) si compone dei beni restanti o residuali che possono formare oggetto di valorizzazione a vario titolo) dalla possibile gestione economica alla valorizzazione finanziaria"). Le risorse derivabili dal "capitale restante" (o morto) sono utilizzabili per il finanziamento degli investimenti pubblici perché costituiscono "nuove o maggiori entrate" che, secondo le regole di copertura finanziaria, possono finanziare spese anche di investimento. In altre parole, vendendo caserme, immobili, terreni attualmente abbandonati, lo Stato dovrebbe obbligatoriamente e in maniera finalizzata finanziare la ristrutturazione di scuole, università, musei, centri di ricerca, infrastrutture (un'altra marchiatura: una caserma venduta serve a ristrutturare 10 scuole). Il "capitale morto" che potrebbe essere dismesso dallo Stato è stimabile in almeno 10 miliardi di euro: renderlo "vivo" attraverso la sua alienazione significherebbe preservare il suo valore - anzi, aumentarlo grazie all'ottimizzazione e all'utilizzazione da parte del nuovo proprietario - e al contempo garantire ulteriori investimenti pubblici per altri 10 miliardi di euro. Inoltre, l'attuazione di questo processo è in grado di sviluppare un percorso emulativo da parte delle autonomie locali, nel rispetto delle loro potenzialità: se Regioni, Province e Comuni alienassero il loro "capitale morto" si potrebbero attivare su tutto il territorio altri investimenti stimabili in ulteriori 30 miliardi di euro, da utilizzarsi per investimenti a livello locale. Consigliere economico di Palazzo Chigi