Per salvare i conti pubblici, arginare l'ondata del debito e superare gli esami di Bruxelles lo Stato si è affidato anche alla vendita degli immobili. Pur tra mille difficoltà e ritardi, l'operazione è sostanzialmente riuscita, ma ha interessato una quota del tutto minoritaria del patrimonio pubblico. Le cifre. Scorrendo le cifre del nuovo conto economico della Pa stilato dal Tesoro, che il Sole-24 Ore è in grado di anticipare, si scopre che oltre l'80 del mattone pubblico appartiene a Regioni ed enti territoriali. Gli amminisiratori locali sono seduti su un patrimonio sterminato, che a valore di libro (catastale) si aggira sui 151 miliardi di euro ma secondo le stime di mercato tocca i 349 miliardi. Per entrare nel dettaglio dei singoli portafogli degli enti ci si può rifare a un documento del Tesoro stilato nella primavera scorsa in preparazione del Dpef. Il più ricco tra i grandi Comuni, in proporzione alle dimensioni demografiche, è quello di Genova, che può contare su un patrimonio immobiliare municipale di 3.534 euro per abitante (i valori in questo caso hanno un grado di aggiornamento minore rispetto a quelli totali del conto patrimoniale), seguito da Cagliari e Venezia. In valore assoluto, ovviamente, il patrimonio più ricco è quello di Roma, valutato poco più di tre miliardi di euro (l,212 per abilante). Le cifre dei conti comunali, poi, sono passibili di ulteriori aumenti, perché soprattutto fra le amministrazioni del Sud è diffusa la tendenza ad inserire fra i beni demaniali (non valutati) anche immobili che rientrano fra i patrimoniali. Quest'abitudine dà il segno di una certa disattenzione verso la valorizzazione degli asset, ma l'atteggiamento delle amministrazioni sta cambiando sulla spinta delle ristrettezze di bilancio. E l'inversione di rotta ha avuto negli ultimi anni precisi riflessi normativi. Spunti normativi. La Finanziaria per il 2005 (legge 3112004) permetteva di superare i tetti alla spesa per investimenti alle amministrazioni che ottenessero proventi da dismissioni (comma 26), e la manovra per il 2006 (legge 2662005) frena i nuovi acquisti di case imponendo una riduzione dei trasferimenti pari alla differenza tra la spesa per immobili 2006 e la spesa media sostenuta nel precedente quinquennio (comma 24). È ormai lontano anni luce il 2001, quando l'Anci lamentava l'impossibilità di acquistare gli immobili statali in via di dismissione perché questo passaggio di consegne tra Pa non avrebbe permesso di utilizzare i proventi per il contenimento del debito pubblico. Sul fronte legislativo lo stimolo più importante alle cessioni di Stato è arrivato con l'estensione della legge 4102001 (articolo 84, comma 2 della legge 2892002), che permette di trasferire gli immobili a società di cartolarizzazione o a fondi immobiliari per la loro valorizzazione. La norma è fondamentale anche per le autonomie locali, perché ha aperto il loro patrimonio edilizio alla collaborazione con gli operatori di mercato, ma proprio su questo punto le potenzialità si scontrano con un limite strutturale del mattone locale: la sua dispersione. Gli strumenti. I "padroni di casa" più ricchi sono infatti i Comuni, che da soli abbracciano il 65 del patrimonio e soprattutto nei centri medio-piccoli mancano asset e professionalità tali da aprire la partita finanziaria. Al problema cercano di ovviare gli strumenti multicomparto, che convogliano in un unico mezzo finanziario panieri diversi di immobili. Per far funzionare queste strutture complesse serve una buona capacità di coordinamento e può risultare vincente l'intervento della Regione. È accaduto così nel Lazio e, più recentemente, in Lombardia, dove Bnl ha lanciato un fondo immobiliare multicomparto per valorizzare diversi asset, a partire dall'area dove sorge l'attuale ospedale di Perugia. L'altra strada, interessante soprattutto per le unità residenziali, è quella della vendita imboccata ad esempio nel 2001 dal Comune di Roma (1.400 appartamenti del centro storico per un valore iniziale attorno ai 400 milioni di euro, che cresce però con i rialzi d'asta). La premessa indispensabile per tutte queste operazioni, però, è rappresentata dall'aggiornamento dei censimenti e dalla conoscenza dettagliata da parte degli amministratori degli immobili a loro disposizione e delle loro rendite. Uno sforzo che dalla Regione Sicilia a molti Comuni in giro per l'Italia stanno compiendo, e che è essenziale per capire quando tenere un bene costi più che venderlo.