Dieci anni di tempo per rendere produttivi tutti i beni della Regione siciliana. L'ipotesi, contenuta nello studio redatto da Gianfranco Imperatori, si articola in vari punti che compongono il Piano generale degli interventi. Due i suggerimenti fondamentali per il Governo regionale: razionalizzare costi e investimenti necessari a sostenere le singole strategie operative, massimizzare i risultati in termini di ricavi, flussi di cassa e flussi finanziari. I fabbricati. Lo studio di Imperatori ipotizza oer i fabbricati di proprietà della Regione, dopo la fase di censimento per colmare i vuoti di conoscenza, lo sviluppo delle attività di riqualificazione e valorizzazione per il 40 dei beni, l'attivazione di progetti di cartolarizzazione o di vendita per il 30 dei beni, lo sviluppo di attività di property (attività di gestione amministrativa finalizzata al mantenimento dei rapporti con l'utenza) per tutti ì beni con utilizzo non strumentale per il 45 dei beni, l'attivazione di contratti di facility management (gestione di servizi come la reception, la pulizia, la sicurezza) o global service sugli edifici con uso strumentale per il 15 dei beni. Imperatori prevede, in questo caso «flussi di cassa negativi per i primi tre anni che diventano positivi al quarto, anno in cui è stato previsto l'avvio del processo di alienazione fino a raggiungere un saldo di circa 400 milioni, di cui 30 milioni all'anno di cassa corrente per affitti o concessioni». Al sesto anno sono stati poi ipotizzati ulteriori interventi di riqualificazione per mantenere e incrementare il valore dei beni. Secondo il piano al termine delle attività previste e con l'attualizzazione dei valori il «valore aggiunto di gestione sarà pari a un miliardo e 400 milioni». I terreni. Per i terreni il Piano, oltre al censimento, ipotizza attività di riqualificazione e valorizzazione per il 7-10 per cento, attivazione di progetti di cartolarizzazione o alienazione da avviare per il dieci per cento dei beni, sviluppo di attività di property per tutti i beni con utilizzo non strumentale da avviare per il 20 dei beni. «I flussi di cassa previsti scrive Imperatori sono negativi per i primi tre anni e diventano positivi al quarto, anno in cui è stato previsto il processo di alienazione, fino a raggiungere un saldo di circa 20 milioni di cui circa quattro milioni l'anno di cassa corrente per affìtti». Al decimo anno il valore aggiunto di gestione sarà pari a 450 milioni. I beni misti. Per i beni misti (terreni con fabbricati annessi), oltre all'attività di censimento, si ipotizza la riqualificazione e valorizzazione per il 60-70 dei beni, l'avvio di progetti di cartolarizzazione o alienazione per il 30 dei beni, lo sviluppo di attività di property per tutti i beni con utilizzo non strumentale da fare per il 50 dei beni. «I flussi di cassa diventano positivi al terzo anno, quando è previsto l'avvio del processo di alienazione scrive Imperatori , fino a raggiungere un saldo di circa 150 milioni di cui 11 milioni l'anno di cassa corrente per affitti. Al sesto anno sono state ipotizzati ulteriori interventi di riqualificazione per incrementare ulteriormente il valore dei beni». Al termine del ciclo il valore aggiunto di gestione ipotizzato ammonta a 400 milioni. Dismissioni senza acquirenti L'obiettivo era di far cassa ma soprattutto di riuscire ad avviare una serie di interventi in alcune aree di proprietà della Regione che si trovano in uno stato di abbandono. Ma degli introiti previsti nella legge Finanziaria 2003 che conteneva la norma sulle dismissioni dei beni regionali sono arrivati solo complessivamente poco più quattro milioni di euro e solo 77 lotti dei 452 inseriti nel piano di dismissione e valorizzazione elaborato dall' allora assessore alla Presidenza David Costa sono stati venduti. E così teatri, terreni, masserie, aree edificabili per migliaia di metri quadrati, borghi rurali sono rimasti invenduti o non valorizzati. E il Piano voluto da Costa è rimasto sulla carta. E dire che l'assessore ha fatto di tutto per poter trovare gli acquirenti, i soggetti cui affidare in concessione alcuni beni come il Palacongressi di Agrigento, le imprese da coinvolgere con il sistema del project financing per la costruzione di due Centri direzionali come quello che doveva sorgere a Fondo Uditore a Palermo o in contrada Pantanelli a Siracusa per i quali era previsto, rispettivamente, un investimento di 75 milioni e di 30 milioni. Nel caso di Palermo, l'assessore aveva messo sul piatto la possibilità di trasferire nei futuri uffici gran parte dei dipendenti regionali. A dicembre del 2003 l'assessore ha anche partecipato a un incontro con gli operatori finanziari internazionali per presentare i 18 progetti pilota del Piano di valorizzazione degli immobili: ma i 45 appuntamenti in agenda non hanno prodotto risultati concreti. In questi anni l'assessorato alla Presidenza è riuscito ad assegnare per la valorizzazione tre beni: il castello di Caccamo che è stato affidato al Comune, l'ex mercato ortofrutticolo di Valderice in provincia di Trapani affidato al Comune che vi sta realizzando una fiera permanente, l'ex miniera di Cozzo Disi che diventerà un museo. L'assessorato alla Presidenza ha puntato invece alla valorizzazione diretta, attraverso la Sovrintendenza, dell'area di Capo Boeo a Marsala destinata a diventare parco archeologico e museale. Tra i beni venduti, il lotto più consistente che la regione è riuscita a piazzare è l'ex stabilimento sperimentale della Citrag di Giammoro in provincia di Messina e delle ex palazzine Enel. Base d'asta 930 mila euro. BENI PUBBLICI Operazione per ridurre il deficit - In campo anche la valorizzazione dei «gioielli» Un patrimonio da 2.4 miliardi Terreni, edifici, terreni con fabbricato annesso. In totale 1,655 terreni e 155 terreni con fabbricato annesso per una superficie complessiva un milione e 680mila metri quadrati, 1,138 edifici per una superficie complessiva di circa 1,7 milioni di metri quadrati. Un patrimonio che va dagli arenili alle semplici aree edificabili, dai siti minerari agli edifici attualmente destinati a uso residenziale. La finanza creativa della Regione siciliana passa attraverso la valorizzazione di questo patrimonio i cui dati sono stati elaborati da Gianfranco Imperatori, già amministratore delegato del Banco di Sicilia ed ex presidente del Mediocredito centrale, oggi al vertice di Banca di Roma international e di Fineco asset management, oltre che segretario generale di Civita, l'associazione impegnata nella promozione dei beni culturali. Uno studio alla base del progetto portato avanti dall'assessore regionale al Bilancio Salvatore Cintola il quale punta a far cassa vendendo parte del patrimonio regionale così come previsto dall'articolo 9 della legge finanziaria regionale per il 2005 con l'obiettivo di ridurre il deficit della Regione che ammonta a 2,8 miliardi; su questo fronte l'assessorato regionale alla Sanità ha già trasmesso l'elenco dei beni in cui sono indicati anche quelli considerati vendibili. Imperatori è stato nominato advisor dell'operazione ed entro tre mesi l'assessore punta a costituire una società di scopo, una gemella siciliana della Patrimonio spa costituita dal governo Berlusconi, che gestisca la vendita dei beni. Già nello studio, elaborato l'anno scorso, Imperatori suggeriva alla Regione di seguire la strada della società mista, ritenuta più vantaggiosa rispetto a quella dell'affidamento dell'incarico di valorizzare il patrimonio a una società di consulenza. La società mista, infatti, secondo Imperatori è in grado «di offrire maggiori garanzie di risultato» e soprattutto in tempi brevi. Nelle ipotesi della Regione, contenute nelle previsioni di Bilancio per il 2005, si dovrebbero incassare già quest'anno 150 milioni. Il patrimonio regionale, secondo una stima prudenziale contenuta nel rapporto curato da Imperatori, ha un valore attualizzato con il criterio della «miglior stima cautelativa dei valori attuali» di oltre due miliardi e 406 milioni a fronte di un valore catastale desunto dal database regionale di 768,9 milioni di euro. La parte del leone la fanno i fabbricati che, sempre secondo le stime di Imperatori, possono raggiungere un valore di un miliardo e 500 milioni a fronte dell'attuale valore catastale di 613,3 milioni. I terreni della regione, invece, possono arrivare da un valore catastale base di oggi di poco più di 70 milioni a un valore attualizzato, secondo una stima prudenziale, di 501 milioni e 277mila euro grazie a variazioni sui canoni e all'aumento dei beni soggetti a canone. Per i terreni con fabbricati annessi costituiti prevalentemente da immobili a uso residenziale o destinati ad attività commerciali e industriali, sempre secondo l'analisi di Imperatori, si può passare da un valore catastale attuale di 85 milioni e 484mila euro a 404 milioni e 535mila euro aumentando «in modo considerevole si legge nello studio di Imperatori la percentuale di quelli soggetti a canone e di adeguare i canoni ai valori medi di mercato». Altra analisi, sempre sulle tre tipologie di beni regionali da valorizzare, è quella che riguarda rendita e redditività annua potenziale. Per l'intero patrimonio si potrebbe passare dall'attuale milione e 900mila euro di renditaredditività annua a 29 milioni e 80mila euro secondo la stima prudenziale su valori attualizzati. Anche in questo caso l'incremento maggiore lo si otterrebbe per i fabbricati la cui redditività annua passerebbe dai 752mila euro di ora a 13 milioni e 408mila euro su valori attualizzati il cui calcolo è stato fatto facendo riferimento a un valore medio di mercato. Per i terreni si passerebbe dalla rendita annua di 64.819 euro a una di due milioni 581 mila euro all'anno. Per i terreni con annessi fabbricati, infine, si passerebbe dalla rendita di un milione e 84mila euro a 13 milioni e 89mila euro. Su questa base, spiega Imperatori, «ulteriori consistenti incrementi dei valori si possono ottenere in funzione dei progetti di valorizzazione da attivare» Va detto che l'intera elaborazione di Gianfranco Imperatori si fonda su un livello di conoscenza del patrimonio regionale per certi versi ancora parziale. Per quanto riguarda i terreni, solo il 98 della superficie è conosciuta mentre il resto «è stimato sulla base di dati noti si legge nel rapporto . La stima si può considerare attendibile». Il valore catastale dell'88 dei terreni è noto, mentre per il 12 dei terreni è stata fatta un'ipotesi di stima. Per quanto riguarda i fabbricati «solo il 15 della superficie è conosciuta, per il restante 85 è stata fatta un'ipotesi di stima. Il valore catastale del 23 dei fabbricati è noto, mentre per il restante 77 dei fabbricati è stata fatta una stima». E infine per i terreni con annessi fabbricati «il 98 della superficie è conosciuta e per il restante due per cento è stata fatta un'ipotesi di stima. Il valore catastale dell'81 dei beni è noto, mentre per il restante 19 è stata fatta un'ipotesi di stima». I TERRENI Secondo la stima fatta dallo studio di Gianfranco Imperatori è il numero di edifici di proprietà della Regione siciliana che, insieme ai 155 terreni con fabbricato, raggiungono una superficie totale di un milione e 680mila metri quadrati. 1.138 EDIFICI II numero degli edifici di proprietà della Regione siciliana per una superficie complessiva di un milione e 700mila metri quadrati. Tra questi beni storici, immobili che ospitano gli uffici, palazzi affidati ai Comuni, fabbricati gestiti da imprese. 768,9 milioni VALORE STORICO È la stima, in euro, del valore attuale di tutti i beni della Regione siciliana fatta da Gianfranco Imperatori. Il valore è stato ricavato sulla base dei valori catastali e dei canoni incassati desunti dal database regionale. 2,4 miliardi VALORE ATTUALIZZATO È miglior slima cautelativa, in euro, del valore di tutti i beni della Regione siciliana fatta da Gianfranco Imperatori, Su questa base è possibile ottenere ulteriori miglioramenti grazie ai processo di valorizzazione.